Die Eigenbedarfskündigung ist eine der häufigsten Gründe für die Beendigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter. Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, hat das für den Mieter meist erhebliche Auswirkungen, denn der Verlust des Wohnraums ist ein schwerwiegender Einschnitt. Doch als Mieter ist man keinesfalls wehrlos! Dieser Artikel gibt dir eine Übersicht über deine Rechte und Optionen, wenn dein Vermieter Eigenbedarf anmeldet, und verweist auf die entsprechenden Gesetze.
Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für enge Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Eigenbedarf ist grundsätzlich ein legitimer Kündigungsgrund, wenn der Bedarf tatsächlich gegeben ist.
Damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, muss der Vermieter bestimmte formale Anforderungen einhalten:
Begründungspflicht: Der Vermieter muss den Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar begründen. Pauschale Aussagen wie „ich brauche die Wohnung“ sind unzureichend. Der Bedarf muss genau beschrieben sein, z.B. „die Wohnung wird für meine Tochter benötigt, die aus beruflichen Gründen nach [Ort] zieht.“
Rechtsgrundlage: BGB, § 573c für Kündigungsfristen und § 573 Abs. 3 für die Begründungspflicht. Siehe BGB § 573c und BGB § 573.
Als Mieter hast du das Recht, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen, wenn der Auszug für dich eine unzumutbare Härte darstellen würde. Gründe für einen Widerspruch können beispielsweise sein:
Fehlender Ersatzwohnraum: Wenn es aufgrund der Wohnungsmarktlage oder deiner wirtschaftlichen Situation für dich unmöglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden.
Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter eingehen. Wenn du diesen Widerspruch einlegst, entscheidet im Streitfall ein Gericht über den Verbleib in der Wohnung.
Rechtsgrundlage: BGB, § 574 für den Härtefallwiderspruch und § 574b für die Form und Frist des Widerspruchs. Siehe BGB § 574 und BGB § 574b.
Nicht jede Eigenbedarfskündigung ist rechtlich haltbar. Du kannst prüfen (lassen), ob der Eigenbedarf tatsächlich berechtigt ist:
Missbrauch des Eigenbedarfs: Wenn der Eigenbedarf sehr kurzfristig entfällt (z.B. weil der Vermieter die Wohnung doch nicht nutzt und sie direkt wieder vermietet), spricht das für einen Missbrauch des Eigenbedarfs.
Rechtsgrundlage: § 573 Abs. 2 BGB. Du kannst bei Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf eine Beratung bei einem Mieterverein oder Anwalt in Anspruch nehmen.
In einigen Fällen ist es für beide Seiten eine sinnvolle Lösung, wenn der Vermieter dir eine Umzugshilfe oder eine finanzielle Abfindung anbietet, damit du der Kündigung freiwillig zustimmst. Diese „freiwillige Einigung“ kann als Aufhebungsvertrag geregelt werden.
Verhandlung über Umzugskosten: Manche Vermieter bieten an, die Umzugskosten teilweise zu übernehmen oder eine Abfindung zu zahlen, wenn du der Kündigung zustimmst.
Hinweis: Diese Art von Einigung ist rein freiwillig und es gibt keine gesetzliche Pflicht für den Vermieter, solche Leistungen zu erbringen. Vereinbarungen sollten immer schriftlich festgehalten werden.
Wenn der Widerspruch abgelehnt wird und du dennoch nicht ausziehst, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Im Rahmen des Gerichtsprozesses entscheidet ein Richter über deinen Verbleib in der Wohnung. Falls du die Räumungsklage verlierst, musst du die Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist räumen.
Wenn dein Vermieter Eigenbedarf anmeldet, ist es wichtig, die rechtlichen Grundlagen zu kennen und zu prüfen, ob die Kündigung berechtigt ist. Dein Vermieter muss die Kündigung schriftlich und mit ausreichender Frist begründen. Bei einem Härtefall kannst du Widerspruch einlegen, und wenn du Zweifel am tatsächlichen Eigenbedarf hast, kann eine Überprüfung sinnvoll sein. Gegebenenfalls kannst du auch über eine Einigung verhandeln.
Eine Eigenbedarfskündigung ist keine einfache Situation, aber mit dem nötigen Wissen über deine Rechte und Optionen kannst du dich bestmöglich schützen.